人の最終の意思表示について、その人の死後に効力を生じさせる制度のことです。遺言は法定相続に優先します。遺言の方式を問わず、書面にすることが必要となります。遺言がない場合は、相続人の間で財産を分ける話し合いをし、財産の分割を決めていくことになります。

遺言は、遺言者の一方的な意思表示によって効力が生じる制度なので、書いたこと全てに法的な効力が与えられる訳ではなく、効力が与えられる内容が限定されています。 例えば、「兄弟は仲良く暮らすこと」等を付言として記載することもできますが、法的効力はありません。 

年齢が満15歳以上であれば、遺言書を残すことができます。

信託銀行が遺言執行者となり、遺言書の作成・保管、相続財産目録の作成などを行うサービスのことです。信託銀行が一貫して手続を行うため、トラブルを防ぐうえで安心感があります。一方、遺言書の保管手数料や遺言執行に対する手数料が少なからず発生します。

【参考】某信託銀行の手数料体系（遺言書保管だけではなく執行も行うプラン）

• 申込時の基本手数料・・・330,000円
• 遺言書保管中の遺言保管料・・・年間6,600円
• 遺言書変更時・・・55,000円
• 遺言執行時・・・財産額に応じて計算。最低執行報酬1,100,000円
• 不動産登記に関する登録免許税や司法書士手数料実費
• 戸籍謄本、固定資産税評価証明書等取り寄せ費用実費
• 預貯金等残高証明書等発行手数料実費
• 鑑定評価手数料実費
• 不動産売却手数料 実費

遺言の内容を理解し、遺言の結果を弁識できるレベルの意思能力のことであり、遺言書を作成するときに備わっている必要があります。

遺言は、遺言者の死亡のときから効力を生じます。そのため、遺言者が遺言書に記した不動産等を生前に処分してしまっても、法的な問題は生じません。

訂正の方法は厳格に定められています。そのため、訂正が多い場合は、書き直してしまった方が良いとも言えます。 

自筆証書遺言や秘密証書遺言の場合、遺言書を破ったり焼却することで取消が可能です。一方、公正証書遺言の場合、遺言取消の手続をするか、新しい遺言書を作成して古い遺言書を取り消す旨を記載する作業が必要となります。なお、複数の遺言書が存在する場合は、日付の新しい遺言書が有効とされます。

2人以上の者（例えば夫婦）が、同じ証書に遺言をすることは禁止されています。

受遺者に、例えば「全財産を残す代わりに妻の扶養をすること」を義務付ける等、一定の義務を課した遺言のことです。

遺言書に記した内容が、想定外のことが起きても支障なく実行できるようにするための遺言のことです。例えば、相続人が遺言者より先に亡くなった場合、誰が代わりに相続するのかを予め記載した遺言書等が該当します。

父が、嫡出でない子を自己の子であると承認することによって、父と子との間に法律上の父子関係を生じさせる制度です。認知の効果は出生の時に遡ります。

• 任意認知→父が自らの意思表示で自分の子として認める。
• 強制認知→子の側から裁判所へ認知の訴えをし、その裁判の確定によって父子関係が成立する。 

遺言で認知をすることです。遺言認知は、例えば生存中は事情により認知できなかったけれども、父の死亡後に非嫡出子に相続権を与える場合に行われます。遺言認知の効力は、遺言者である父の死亡のときに生じます。

相続人に対し、遺言の存在と内容を知らせるとともに、遺言書の形状、加除訂正の状態、日付、署名など、検認の日現在における遺言書の内容を明確にして遺言書の偽造・変造を防止するための手続のことです。遺言の有効・無効を判断する手続ではありません。検認を受けると「検認調書」が作成されます。申し立てから検認まで、１か月程度を要します。

公証人が私人の嘱託により法律行為その他私権に関する事実について作成した文書のことです。 

公証人が執務する役場で、全国に約300か所あります。
例 「○○公証役場」「○○公証人役場」「公証人合同役場」「公証センター」

公証人は、実務経験を有する主に法曹有資格者の中から法務大臣が任命する公務員で、公証役場で執務しています。

公正証書遺言や秘密証書遺言で必要となり、推定相続人や受遺者、未成年者等ではない人が務めます。証人に対しても手数料を支払うことが必要です。

日本公証人連合会が昭和64年1月1日（東京都内の公証役場で作成されたものに限り昭和56年1月1日）以降に全国の公証役場で作成された公正証書遺言の、公正証書遺言を作成した公証役場名、公証人名、遺言者名、作成年月日等をコンピューターで管理しているシステムのことです。

贈与者の死亡によって効力を生ずる贈与のことです。贈与者と受遺者の契約である点で、単独行為である遺贈とは異なります。贈与者の死後に効力が生じる点では遺贈と共通点があるため、遺贈の規定に準じることになっていますが、あくまで契約なので、一方的な撤回が困難な場合もあります。

遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する者のことです。遺言で、遺言執行者を指定することができます。

法務大臣の指定する 、遺言書の保管に関する事務を行う法務局のことです。遺言書の保管の申請は、遺言者の住所所もしくは本籍地または遺言者の所有する不動産の所在地を管轄する遺言書保管所の遺言書保管官に対して行います。遺言書保管所に保管されている遺言書については、検認が不要となります。

 私有財産制のもとで、被相続人の財産を誰かに帰属させるための制度のことです。

被相続人は、遺言によって相続分を定めることができますが、この指定がないときに、法定相続分の規定が適用されることになります。もっとも、法定相続分は一応の割合に過ぎず、生前贈与や遺贈、特別な寄与を考慮しながら具体的な相続分が算出され、これを基礎に遺産分割がなされ、最終的に各相続人が取得する相続財産が確定します。 

◆配偶者と子供⇒配偶者と子供が1/2ずつ相続します。子供が複数いれば、1/2を子供の数に応じて均等に分けます。

◆配偶者と直系尊属⇒配偶者が2/3、直系尊属が1/3を相続します。直系尊属が複数いれば、1/3を直系尊属の数に応じて均等に分けます。

◆配偶者と被相続人の兄弟姉妹⇒配偶者が3/4、兄弟姉妹が1/4を相続します。兄弟姉妹が複数いれば、1/4を兄弟姉妹の数に応じて均等に分けます。

◆配偶者のみ、血族相続人のみが相続する場合⇒配偶者しかいない場合は配偶者が全てを相続します。配偶者が故人の場合は、①子供、②直系尊属、③兄弟姉妹の順に相続します。同順位の相続人が複数いれば均等に分けます。

＊代襲相続人がいる場合は、本来相続人になるべきだった人の相続分をそのまま受け継ぎます。
＊半血兄弟姉妹の法定相続分は、全血兄弟姉妹の1/2となります。
＊認知を受けた被嫡出子の法定相続分は、嫡出子と同等となります。

失踪宣告を申し立てるか、不在者財産管理人を家庭裁判所に選任してもらうか、あるいは家庭裁判所に遺産分割の審判を申し立てます。

その親権者が法定代理人となって遺産分割協議に加わり、遺産分割協議書の署名・捺印を行います。但し、その親権者と未成年者がともに相続人である場合は利益相反行為にあたるため、代理人を務めることができません。その場合親権者は、未成年者のために特別代理人を選任することを家庭裁判所に請求する必要があります。

相続人を探し出す間、家庭裁判所により相続財産管理人が選任され、相続財産を管理することになります。被相続人の債務の支払いなどを清算した後で、まだ財産が残っていた場合、家庭裁判所が特別縁故者に対して財産の一部を与えることができます。それでも残った財産は、国庫に帰属します。

被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者をいいます。自然人には限らず、介護施設や市町村等も該当します。特別縁故者は、相続人捜査の公告期間の満了後3か月以内に、財産の分与を請求しなければなりません。

住所の移転を記録した書類で、本籍地で戸籍とともに管理されています。附票には、本籍・筆頭者のほか、その戸籍にいる者の住所の異動が記録されています。

◆遺贈・・・遺言による贈与です。被相続人が自由に誰かを指定して財産を受け継がせることができます。遺贈は、遺言によって行われる必要があります。

◆相続 ・・・被相続人の死亡によって生じる被相続人の権利・義務の承継で、被相続人の死によって自動的に始まります。 民法が決めた人（法定相続人）に被相続人の財産を受け継がせることになります。

＊遺贈にせよ相続にせよ相続税が課されることになりますが、相続人でない人が受遺者になった場合には相続税が２割加算されます。 

◆遺贈・・・被相続人の単独行為（相手方の同意が不要）です。

◆死因贈与・・・贈与者が死亡した時点で効力が生じる贈与契約です。当事者双方の合意が必要です。

＊死因贈与は遺贈に準じたものとして扱われることになりますが、準用されない条文もあるため、以下のような相違点があります。

• 死因贈与の贈与者は20歳以上でなければならない。 
• 死因贈与は書面・口頭いずれでも可能。また書面の場合の封印なども不要。
• 死因贈与契約書の検認は不要 。

相続は人の死亡によって開始します。人が死亡すれば、その瞬間に相続人について相続が開始し、遺産は相続人による共有が始まることとなります。

第三者等に対して債務を履行することを条件として財産を贈与する契約です。

相続人の不正行為に対する制裁として、相続権を当然に喪失させる制度です。欠格事由に該当する者は、被相続人の意思に関係なく、法律上当然に相続権を失います。また、相続欠格者は受遺能力も失うことになります。

被相続人の意思によって、遺留分を有する推定相続人の相続権を喪失させる制度です。家庭裁判所によって認められると、被廃除者は、当該被相続人との関係で相続権を失います。
（要件）

• 廃除される者が、遺留分を有する推定相続人であること。
• 廃除原因があること。例えば、被相続人に対する虐待、重大な侮辱、その他の著しい非行。
• 被相続人が家庭裁判所に廃除の請求をすること。
• 廃除の審判又は調停があること。

被相続人の死亡以前に、相続人となるはずだった子や兄弟姉妹が死亡等を理由に相続権を失ったとき、その者の直系卑属がその者に代わって、その者の受けるべき相続分を相続することです。

＊相続人となるはずだった人が相続欠格に該当または廃除されても、代襲相続します。対して、相続放棄の場合は代襲相続しません。
＊代襲者についても代襲原因が発生すれば、その子が代襲者となります（＝再代襲相続）。但し兄弟姉妹については1回のみ代襲相続が認められます。

養親となるべき者と養子となるべき者との合意に基づく養子縁組届が受理されることによって成立します。養子は縁組成立の日から、養親の嫡出子としての身分を取得します。但し実親との親子関係も残るため、養親との二重の親子関係が成立することになります。

• 相続権⇒養親子相互、実親子相互にあり、扶養の権利義務は具体的事情に応じて発生します。
• 親権⇒養子は養親の親権に服します。
• 氏⇒養子は養親の氏を称します。

生死不明の者に対して、法律上死亡したものとみなす効果を生じさせる制度です。不在者につきその生死が7年間明らかでないとき（普通失踪）、または戦争、船舶の沈没、震災などの死亡の原因となる危難に遭遇しその危難が去った後その生死が１年間明らかでないとき（危難失踪）は、家庭裁判所は申立てにより、失踪宣告をすることができます。失踪宣告がされると、不在者の生死が不明になってから7年間が満了したとき（危難失踪の場合は危難が去ったとき）に死亡したものとみなされ、不在者（失踪者）についての相続が開始されます。

人が死亡時に所有していた財産のことです。 相続財産のうち、遺産分割の対象となる経済的価値を有する財産を指します。

被相続人が相続開始のときに有していた権利義務の総体のことです。

個人の人格・才能や地位と切り離すことができない関係にあるため、相続人等の他人による権利行使・義務の履行を認めるのが不適当な権利義務のことです。そのため、被相続人の一身に専属したものは相続人に承継されません。

系譜（家系図等）、祭具（位牌、仏壇仏具、神棚、十字架等）、墓地などの祖先祭祀のための財産のことです。祭祀財産は相続と別のルールで祭祀主宰者（遺言で指定可）が承継します。

相続人が、一身専属的な権利を除いて、被相続人の一切の権利義務を無限に承継することです。単純相続した相続人は、被相続人に借金があれば自分の財産から弁済する必要が生じます。

相続人が自らの意思で相続しないことを選択することです。相続放棄をする相続人は、自己のために相続が開始したことを知ったときから3か月以内に、家庭裁判所に申述する必要があります。期間については、期間内に家庭裁判所へ申し出て伸長してもらうこともできます。相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人にならなかったものとみなされます。

＊必要な費用と書類
（費用）申述人１人につき収入印紙800円・連絡用の郵便切手

（書類）相続放棄の申述書１通・申述人の戸籍謄本１通・被相続人の除籍（戸籍）謄本、住民票の除票各１通

相続した財産の範囲内で被相続人の債務を弁済して、残余があれば、相続するという制度です。限定承認をする相続人は、自己のために相続が開始したことを知ったときから3か月以内に、共同相続人全員で家庭裁判所に申述する必要があります。期間内に家庭裁判所へ申し出て期間を伸長してもらうこともできます。家庭裁判所への申立方法が煩雑であるのと、相続人全員で申立を行うことが条件のため、実務上はほとんど利用されていません。

◆相続放棄

プラスの財産もマイナスの財産も含めて全ての財産を相続しないという意思表示をすることです。相続放棄により、最初から相続人ではなかったことになります。

◆相続分放棄 

相続人とはなるが、相続人としての地位を放棄することで、遺産分割の方法の一つです。相続人としての地位を放棄すると、その分は他の相続人の相続分が増えることになります。一方、相続分を放棄しても、債権者との関係では支払を請求されうる状態は残ります。また、相続分放棄は手続が法定されていないので、その意思表示を各相続人に対して通知する必要があります。

◆遺留分放棄 

  遺留分を放棄しても相続人としての地位は残るため、例えば遺言書で一定の遺産の分割を指定された場合、そのような遺産を受け取る権利は残ります。 被相続人の生前に遺留分放棄をする場合は、裁判所に遺留分放棄の許可を申立てた上で、裁判所の許可を取る必要がああります「。

①被相続人の事業に関する労務の提供、②被相続人の事業に関する財産上の給付、③被相続人の療養看護などの方法により被相続人の財産の維持や増加に特別の貢献があった相続人には、法定相続分に上乗せして財産を取得できます。貢献があった者を寄与者、上乗せさせる財産を寄与分といいます。寄与者の貢献度についてはそれを決める明確な基準がなく、共同相続人が話し合って決めることになり、不調の場合は、寄与者が家庭裁判所に調停を申し立てることにより、裁判所が定めることになります。
（計算方法）
①遺産相続から寄与分を控除する⇒②寄与分控除後遺産を法定相続分で分ける⇒③寄与者の相続分に寄与分を加算する

被相続人に対して無償で療養看護その他の労務を提供をしたことにより特別の寄与をした被相続人の親族（「特別寄与者」 息子の嫁等、6親等内の血族、その配偶者、3親等内の姻族）は、相続の開始後、相続人に対し、特別寄与料の支払いを請求することができます。当事者間に協議が調わないとき、または協議をすることができないときは、特別寄与者は、家庭裁判所に対して協議に代わる処分を請求することができます。ただし、特別寄与者が相続の開始および相続人を知った時から6か月を経過したとき、または相続開始の時から１年を経過したときは請求出来ません。

自分の財産を死後どのように処分するかは自由だが、一方で、遺族にとってはその財産が生活を支えることとなります。そこで、一定の財産については、遺族に残す仕組みがあります。遺留分を侵害する遺言があっても直ちに無効になるわけではありませんが、遺族は遺留分請求権を行使することにより、侵害された自己の遺留分を回復することができます。

• 遺留分権利者は、兄弟姉妹を除く法定相続人（配偶者、子及びその代襲相続人、直系尊属）です。胎児も含まれます。
• 直系尊属のみが相続人である場合は、被相続人の財産の1/3。その他の場合は被相続人の財産の1/2。
• 遺留分侵害額請求は、相続開始（被相続人の死亡の日）から1年以内かつ相続開始から10年以内に行う必要があります。
• 遺留分は金銭債権化され、支払は現金に限定されます。

相続人のなかで遺贈を受けたり、生前の資金援助を受けた者がいるときは、相続開始前10年以内のものに限り、相続の前渡しを受けたものとして相続分から差し引いて計算します。
（計算方法）
①遺産総額に特別受益を加算⇒②加算後の遺産を法定相続分で分ける⇒③特別受益分を、特別受益者の相続分から控除する

＊計算の結果、特別受益者が相続分を越えて貰い過ぎていても超過分を返す必要は生じません。ただし遺留分侵害額請求を受ける可能性はあります。
＊生前贈与で貰い受けた財産は、相続開始時の貨幣価値で評価し直すこととなります。

遺産の相続人間の共有関係を解消し、個々の遺産を各相続人に配分して、それらを各相続人の単独の所有に還元する制度のことです。遺産分割の話し合いを遺産分割協議といいます。遺産分割協議を成立させるためには相続人全員の合意が求められます。遺産分割は、相続開始の時に遡ってその効力を生じます。

遺産の分割は、遺産に属する者又は権利の種類及び性質、各相続人の年齢、職業、心身の状態及び生活の状況その他一切の事情を考慮して行います。「年齢」については年少者等への配慮、「心身の状態」については心身障害者等への配慮、「生活の状況」については今まで生活してきた住居の確保への配慮が念頭に置かれているものと考えられます。

遺産分割の当事者全員の合意があれば、法定相続分に合致しない遺産分割や遺言書の内容に反する遺産分割も有効です。

相続人同士で遺産の分割が確定した場合に作成します。作成方法について決まったルールはありませんが、財産の内容と相続人を特定すること、相続人全員が名を連ねること、及び印鑑証明を受けた実印を押すことが必要です。

◆現物分割⇒不動産等の現物をそのまま配分する方法です。分かりやすいですが、配分しようがない場合もあるため、相続分どおりに配分しにくい場合があります。

◆換価分割⇒ 遺産の中の個々の財産を売却して、その代金を配分する方法です。公平な方法ですが、譲渡益に対して所得税が課せられることに注意が必要です。 
◆代償分割⇒ 現物を特定の者が取得して、取得者は他の相続人にその具体的相続分に応じた金銭を支払います。取得者に資力が必要となります。 
◆代物分割⇒ 現物を特定の者が取得して、取得者は他の相続人に金銭以外のものを渡します。譲渡益に対して所得税が課せられます。
◆共有分割⇒ 相続人全員で共有することです。公平である反面、資産の自由度が低下するといえます。 

相続分を相続人あるいは第三者に譲渡したことの証明書です。

お互いの利益が相反する行為のことです。親権者と子の利益が相反する場合と、親権に服する複数の子の間の利益が相反する場合があります。前者は、子のための特別代理人の選任が必要とされ、後者は、利益が相反する子の一方のために特別代理人の選任が必要とされます。

認知症など精神上の障害のため判断能力が低下し、契約や遺産分割等の法律上の行為をすることができない人から相談を受けて、遺産分割協議の内容に同意したり、遺産分割協議に代理して本人を支援・保護する仕組みのことです。

「調停分割」に臨み、不調のときは「審判分割」に臨むことになります。審判に不服の場合は、高等裁判所に不服申立をすることができます。

＊調停の申立は、相手方のうち1人の住所地を管轄する家庭裁判所に対して行います。

◆相続税・・・遺産分割協議書が調い次第、被相続人が亡くなってから10か月以内に、相続税申告書を被相続人の住所地の税務署へ提出します（例えば2020/7/14に亡くなった場合、翌日7/15から10か月後の2021/5/14まで。提出期限が土日祝日である場合はその日の翌日）。

◆所得税・・・非相続人が亡くなってから４か月以内に、準確定申告書等を被相続人の住所地の税務署へ提出します。

＊遺産分割の期限はありませんが、上記のように納税の期限が定められています。相続税法では、相続税の申告までに遺産分割が決まっていない場合（未分割）、法定相続にしたがって相続人が遺産を取得したものとして税額を計算し、申告するよう定められています。

被相続人の債務や葬式費用は、相続財産から控除することが認められています。但し、香典返礼費用等は葬式費用として認められませんので、注意が必要です。

以下のような控除を受けることができます。

• 贈与税額控除
• 配偶者税額控除⇒被相続人の配偶者が取得した財産の課税価格が法定相続分以下なら、相続税は課税されない。また、配偶者の取得額が法定相続分を超えていても、その額が1億6000万円以下なら相続税は課税されない。
• 未成年者控除
• 障害者控除
• 相次相続控除⇒相次相続とは、短期間に相次いで相続が起きることをいいます。
• 外国税額控除

延納の要件

• 相続税額が10万円を超え、納付期限までに金銭で納付することが困難であること
• 担保を提供できること（延納税額が100万円以下で延納期間が3年以下の場合は不要）
• 申告期限までに「延納申請書」を提出すること

物納の要件

• 延納によっても金銭納付が困難で、物納できる財産があること
• 申請により税務署長の許可を受けること
• 金銭による納付が困難である金額の限度内であること
• 申告期限までに「物納申請書」および「物納関係書類」を提出すること

◆基本的に相続があった日の時価で評価します。時価とは客観的な交換価値を指し、基本的に、国税庁による「財産評価基本通達」に基づき算出されます。 

◆土地のうち市街地にある宅地は「路線価方式」、それ以外の土地については「倍率方式」で評価します。

＊路線価方式 

道路ごとに定められた１㎡あたりの路線価をもとに、宅地の評価額を出す方法です。  ただし、具体的な土地の条件によっては正確な評価額とは言えない場合があります。そこで、その土地の形状や位置によって、基本の価格を加算したり減算したりして算出します（面地調整）。 

＊倍率方式

土地の固定資産税評価額に、国税局長が一定の地域ごとに定める倍率を乗じた額によって評価される評価方法です。路線価方式のような減算項目や加算項目はありません。 

①課税価格の計算
相続（遺贈）財産＋みなし相続財産－非課税財産－債務及び葬式費用＋相続開始前3年以内の贈与財産＋相続時精算課税に係る贈与財産
②相続税額の計算
③各人の相続税額の計算
④各人の納付税額の計算

(計算例)
課税価格の合計額2億円、配偶者が1億2000万円、長男が6000万円、次男が2000万円相続した場合

◆基礎控除額を差し引いた「課税遺産総額」(2億円－4800万円＝1億5200万円)を法定相続分に分け、税率をかける。

• 配偶者 1億5200万円×1/2＝7600万円→7600万円×30％－700万円＝1580万円
• 長男 1億5200万円×1/4＝3800万円→3800万円×20％－200万円＝560万円
• 次男 1億5200万円×1/4＝3800万円→3800万円×20％－200万円＝560万円
• 相続税総額 1580万円＋560万円＋560万円＝2700万円

◆相続税総額を課税価格の割合で按分する。
（算出税額＝相続税の総額×按分割合） ＊按分割合＝その人の課税価格/課税価格の合計額

a,按分割合

• 配偶者 1億2000万円/2億円＝0.6
• 長男 6000万円/2億円＝0.3
• 次男 2000万円/2億円＝0.1

b,各人の算出税額

• 配偶者 2700万円×0.6＝1620万円
• 長男 2700万円×0.3＝810万円
• 次男 2700万円×0.1＝270万円

◆相続や遺贈により財産を取得した者が被相続人の配偶者・父母・子以外の者である場合、算出税額に2割加算する。
◆贈与税額控除・配偶者税額控除・未成年者控除・障害者控除・相次相続控除・外国税額控除に該当する場合、控除額を差し引く。

• 配偶者 課税価格が1億6000万円以下につき課税ゼロ
• 長男 特に該当しなければ810万円
• 次男 特に該当しなければ270万円

＊配偶者の税額控除、小規模宅地等の減額の特例等を受ける場合、税額がゼロでも申告の必要がある。

相続税の基礎控除額は、3000万円＋法定相続人数であるため、法定相続人が1人増えることで、基礎控除額が600万円増額します。また、相続人が増えると相続人1人あたりの法定相続人が少なくなるため、適用税率が低くなることがあります。更に、生命保険金・退職金の非課税額が、相続人が1人増えるごとに500万円拡大します。そこで、孫や子供の配偶者を養子にすることがあります。ただし、次の点に注意を要します。

• 税務上、法定相続人に含めることができる養子の数は、「実子がいる場合は1人」「実子がいない場合は2人」までとされている。したがって、例えば、実子がいるにもかかわらず2人の養子を迎えたとしても、1人しか節税面の効果がない。
• 他の法定相続人に無断で縁組を行った場合、感情面でトラブルになることがある。したがって事前に関係者間で同意を得る等の工夫が必要。
• 孫を養子にして相続させる場合、相続税の２割相当額が加算される。子を飛び越すことで、相続の機会が1回少なることに対する規定である。

◆更地の評価が貸家建付地の評価となるため、おおよそ20％程度、評価額が下がる。

（例）自用地の評価額1億円の場合、1億円×（1－借地権割合70％と仮定×借家権固定30％）＝7900万円となり、21％減となる。

◆建物の評価額は固定資産税評価額と同じであり、通常は建築費用の60％で評価されるところ、貸家となれば、さらに自用家屋の70％で評価されることになる。

（例）1億円の現金で賃貸住宅を建てた場合、1億円×固定資産税評価60％と仮定×70％＝4200万円の評価となる。

◆賃貸住宅を建てた土地は「貸付事業用宅地」となり、200㎡まで50％引きで評価される。但し、相続開始前3年以内から事業を始めた宅地等は対象外となることに注意。

＊以上のような節税効果が見込まれますが、建築費の融資を受けた場合は当然に返済リスクが発生しますし、空き室リスク・清掃や修繕等メンテナンス費用発生のリスク・建物老朽化に伴う修繕費用発生のリスクが発生することに注意が必要です。